Verduurzamen als huurder: wat mag je zelf, en wat kun je van je verhuurder vragen?

Je huurt je huis en wilt minder energie verspillen, maar isolatie, zonnepanelen of een nieuwe cv-ketel voelen al snel als iets voor huiseigenaren. Toch mag je als huurder meer dan je denkt, en heb je zelfs een wettelijk recht om je verhuurder te vragen te isoleren.

Ikzelf huur in de vrije sector, bij een vastgoedbedrijf, in een huis dat is aangesloten op stadsverwarming. Ik heb mijn verhuurder nog nooit gevraagd om iets te verduurzamen, vooral omdat ik dankzij een voordelig energiecontract op dit moment goedkoper volledig elektrisch kan verwarmen dan via de stadsverwarming. Dat laat meteen zien hoe persoonlijk dit onderwerp is: wat voor de één de logische eerste stap is, is voor de ander (nog) geen prioriteit.

In dit artikel lees je wat je zonder toestemming mag aanbrengen, wat je bij vertrek moet terugdraaien, hoe je energielabel meetelt in je huurprijs, en wat je kunt doen als je verhuurder niet wil meewerken.

Wat mag je als huurder zelf verduurzamen?

Als huurder mag je zelf kleine, omkeerbare ingrepen doen, zoals tochtstrips, radiatorfolie, isolerende raamfolie en zware gordijnen. Daarvoor heb je geen toestemming nodig. De vuistregel: mag je het bij vertrek weer weghalen zonder schade aan de woning? Dan mag je het zelf doen. Dit heet een Zelf Aangebrachte Voorziening, afgekort ZAV.

Denk aan:

• Tochtstrips langs ramen, deuren en de brievenbus
• Radiatorfolie (gebruik magneettape in plaats van kit als je radiator een warmtemeter heeft: die kan anders verkeerd gaan meten)
• Isolerende raamfolie
• Zware(re) gordijnen en een tochtrol voor onder de deur

Gebruik losse of zelfklevende materialen, geen schroeven in kozijnen. Wil je zien wat dit soort kleine ingrepen je concreet oplevert? we zetten vijf laaghangend-fruit-maatregelen op een rij.

Zet vaste ingrepen (dubbelglas, spouwmuur- of dakisolatie, zonnepanelen, een warmtepomp of vaste buitenzonwering) nooit zonder overleg: daarvoor heb je wél toestemming nodig.

Wat moet je bij vertrek terugdraaien?

Voor de kleine ZAV's die je zonder toestemming hebt aangebracht geldt: bij vertrek breng je de woning terug in de oorspronkelijke staat, tenzij je hierover iets anders hebt afgesproken met je verhuurder. Voor grotere aanpassingen waarvoor je wél toestemming had, gebeurt dat meestal in overleg: soms neemt de volgende huurder iets over, soms moet je het zelf verwijderen.

Leg elke toestemming die je krijgt schriftelijk vast, ook via e-mail is prima. Dan ontstaat er bij vertrek geen discussie over wat wel of niet was afgesproken.

Sociale huur, middenhuur of vrije sector: waarom dat verschil ertoe doet

Elke huurwoning in Nederland krijgt een puntenaantal via het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel het puntenstelsel genoemd. Je telt punten op voor onder meer het woonoppervlak, de WOZ-waarde, de voorzieningen én je energielabel. Hoeveel punten je woning heeft, bepaalt in welk huursegment je zit:

• Sociale huur: tot en met 143 punten, in 2026 een maximale huur van ongeveer € 933
• Middenhuur: 144 tot en met 186 punten, maximaal ongeveer € 1.228
• Vrije sector: 187 punten of meer, geen wettelijk maximum

Dit middensegment bestaat sinds 1 juli 2024, toen de Wet betaalbare huur inging. Daarvoor was alles boven de sociale-huurgrens automatisch vrije sector. Nu bepaalt het puntenaantal, niet de huurprijs die je betaalt, in welk segment je zit. Denk je dat je woning eigenlijk minder punten heeft dan waarvoor je betaalt? Dan kun je dat laten narekenen via de huurprijscheck van de Huurcommissie.

Ikzelf huur dus in de vrije sector: mijn woning heeft 187 punten of meer. Dat betekent niet dat ik geen rechten heb: hieronder lees je waarom.

Hoe je energielabel meetelt in het puntenstelsel

Je energielabel is een van de zwaarste posten in het puntenstelsel. Bij een rijtjeshuis of vrijstaand huis (in het jargon van de Huurcommissie een 'eengezinswoning') loopt de waardering van ongeveer -15 punten bij een G-label tot ongeveer +41 punten bij een A-label: een verschil van zo'n 56 punten. Bij een appartement ('meergezinswoning') liggen deze getallen net iets lager, maar de volgorde is hetzelfde: hoe beter het label, hoe meer punten, hoe hoger de huur mag zijn. En omgekeerd: een slecht label kan de maximale huur juist drukken.

Precies daarom is je energielabel ook je sterkste argument in een gesprek met je verhuurder: een slecht label is niet alleen een hoge energierekening voor jou, het is voor je verhuurder ook een gemiste kans op extra huurpunten. Als huurder heb je recht op inzage in het energielabel van je woning: vraag het op, of check eerst hoe je je energielabel checkt en verbetert.

Let op: dit geldt alleen voor een geldig label, opgesteld volgens de huidige methode (vanaf 1 januari 2021). Een verlopen of ouder label telt bij de Huurcommissie niet automatisch mee, en het exacte puntenaantal per label en woningtype vind je in het beleidsboek of de rekentool van de Huurcommissie.

Wat is het initiatiefrecht van huurders?

Met het initiatiefrecht (artikel 7:243 van het Burgerlijk Wetboek) kun je je verhuurder verzoeken te isoleren of een oude cv-ketel te vervangen. Weigert je verhuurder zonder goede reden, dan kun je naar de rechter. Dit recht geldt voor huurders in elk segment: sociale huur, middenhuur én vrije sector.

Het initiatiefrecht dekt deze maatregelen:

• HR++- of triple glas
• Gevelisolatie
• Dakisolatie
• Isolatie van de kruipruimte
• Een cv-ketel met een rendement van minstens 80%, als de huidige ketel minstens tien jaar oud is

Zonnepanelen, een warmtepomp of het vervangen van een gaskachel door een cv-ketel vallen hier niet onder: die kun je niet via het initiatiefrecht afdwingen.

Zo pak je het aan:

1. Ga eerst het gesprek aan met je verhuurder, het liefst samen met andere huurders in je complex.
2. Reageert je verhuurder niet of negatief? Doe dan een schriftelijk verzoek, met offertes erbij, en verklaar dat je een redelijke huurverhoging accepteert. De Woonbond heeft hiervoor een gratis modelbrief.
3. Weigert je verhuurder zonder goede reden? Dan kun je naar de rechter, die de verhuurder kan verplichten de maatregelen te nemen.

Een geldige reden om te weigeren is bijvoorbeeld dat er al concrete verduurzamingsplannen liggen. Gebruikmaken van het initiatiefrecht is juridisch niet eenvoudig; huurteams in veel gemeenten en huurdersorganisaties zoals de Woonbond kunnen je hierbij ondersteunen.

Oneens over de huurverhoging? Ook in de vrije sector kun je naar de Huurcommissie

Een veelgehoord misverstand: de Huurcommissie zou alleen iets kunnen doen voor sociale huur. Voor de huurverhoging die volgt op woningverbetering, waaronder energiebesparende maatregelen, klopt dat niet. Sinds 1 mei 2021 kun je ook als huurder in de vrije sector naar de Huurcommissie als je het niet eens bent met de huurverhoging die je verhuurder voorstelt na een verbetering.

Het verschil zit in de uitspraak: bij sociale huur en middenhuur is de uitspraak van de Huurcommissie bindend. In de vrije sector geldt hij als advies: bij een blijvend geschil is de rechter dan de volgende stap. Je moet dit binnen drie maanden na de verbetering aankaarten bij de Huurcommissie.

Kortom: ook als je, zoals ik, in de vrije sector huurt, sta je niet met lege handen als je het niet eens bent met wat een verduurzamingsmaatregel aan huurverhoging mag kosten.

Wat kun je nu doen?

1. Check je energielabel en reken uit hoeveel punten je woning nu heeft, bijvoorbeeld met de huurprijscheck van de Huurcommissie.
2. Begin met de kleine, omkeerbare maatregelen die je vandaag al zelf mag aanbrengen.
3. Weet je niet precies waar je energie naartoe gaat? Leer je energierekening lezen om te zien waar de winst zit.
4. Kom je er met kleine maatregelen niet uit en wil je dat je verhuurder investeert? Ga eerst het gesprek aan, en gebruik zo nodig het initiatiefrecht.
5. Check ook of er subsidies zijn die je verhuurder over de streep kunnen trekken: sommige regelingen, zoals de SVOH, zijn juist bedoeld voor verhuurders van huurwoningen.